Юридическая история: Купил мужик землю

Юридическая история: Купил мужик землю

Продолжаем публикации интересных и веселых историй на блоге! Сегодня я предлагаю небольшую юридическую, но легко читаемую историю о покупке земли и цепочке сюрпризов от знакомого практикующего юриста. История основана на реальных событиях, пережита реальными людьми (конфиденциальность сохранена) и дополнена чек-листом проверки добросовестности контрагента по сделке.

Итак, история про то, как можно купить казалось бы юридически чистый участок для строительства дома в хорошем месте и побегать по судам по прихоти человеческой жадности. Текст авторский с небольшим редактированием.

История: Купил мужик землю

Купил мужик землю. Дом строить. Пустой земельный участок на очень престижном тракте, за городом. Все официально, по уму. Риэлтеров нанял, объект посмотрел, на аресты проверил, продавец не в браке (не совместно нажитое имущество), договор подписал, расписку на деньги получил, право зарегистрировал

И уже разрешение на строительство получил, и строиться начал, первый этаж готов, новоселье снится…. И тут повестка в суд!

Требуют договор купли продажи признать недействительным, вернуть имущество (землю) ее законному владельцу. Истец – неизвестное мужику лицо.

Начинаем разбираться. Продавец земли этой получил участок в дар от своего отца. Отец в браке втором. Там у них в той семье два ребенка, и, как водится, материнский капитал. А земля эта тогда отцу этого отца принадлежала (деду то бишь), и домик на ней стоял.

Вот как-бы они мат.капиталом домик то этот и купили. А потом был брачный контракт, которым землю с домиком в собственность мужа/отца вернули (так дед завещал), а домик старый да ветхий снесли…. А землю уже пустую отец дочке от первого брака и подарил.

Запутались? Вот и мы долго распутывались. Такая вот сказка о репке получается – вся семья в сборе, один за другого цепляется.

В общем эта вторая жена и обратилась в суд в интересах своих несовершеннолетних детей с иском вернуть имущество, оплаченное средствами мат.капитала. Такая вот сказочка.

Юридическая история: Купил мужик землю

Скоро сказка сказывается, да не скоро дело делается. Два года суд длился, включая апелляционную инстанцию.

И важно напомнить – даже если ты чист перед законом как стеклышко – тебе это доказывать придется. Закон четко устанавливает: каждая сторона обязана сама доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается. То есть. Если ты НЕ виновен – ДОКАЖИ, иначе даже глупейшие обвинения могут быть признаны правомерными.

И начали мы доказывать. Что доказывать?

Добросовестность мужика при покупке земли (добросовестный приобретатель) и недобросовестность истца и всей этой семейки при совершении всех этих сделок в целях обналичивания мат.капитала.

Итак, про добросовестность. ВНИМАНИЕ всем, кто планирует что-то покупать!

Судебная практика устанавливает 5 критериев добросовестности

Что это за критерии такие?

  1. Сделка по покупке спорного земельного участка была возмездной. Тут все понятно – цена договора и расписка в получении денег. Но учтите, при доказывании этого пункта придется прям доказывать, что деньги переданы, так что будьте внимательны при завышении цены (для ипотечных кредитов так делают) и ее занижении для целей налогообложения – все эти уловки сыграют против вас.
  2. Владение добросовестного приобретателя. Тоже понятно: после сделки имущество вам фактически передано и вы им владеете. Если вы по какой-то причине фактически не владели имуществом вот тут могут быть проблемы. Например при помощи риэлтера купили имущество дистанционно, вложили деньги, а сами только через пару лет там поселиться собирались. То есть физически не владели имуществом вовсе
  3. Добросовестность действий. Это уже сложнее. Надо доказать, что вы не знали и не могли знать, что продавец не имеет право продавать недвижимость, а при заключении сделки проявили должную осмотрительность. В наш век открытого доступа к большому количеству информации этот пункт в доказывании весьма серьезен. Вам придется доказать, что вы проверили все, что только могли проверить в пределах публичных данных: наличие судебных тяжб и исполнительных производств в отношении продавца и объекта, наличие информации о банкротстве по продавцу (признаков банкротства по юр.лицу), актуальность данных паспорта (данных ЕГРЮЛ по юр.лицу) и многое другое…. Сейчас такую услугу отдельно оказывают некоторые юридические компании. Покупателю же надо помнить, что эту информацию он не только может, но и должен проверить, распечатать, хранить.
  4. Внесение записи о правах покупателя. Это просто – ваше право зарегистрировано, то есть внесено в ЕГРП.
  5. Выбытие спорного земельного участка из владения и пользования истца. Очень похоже на пункт 2, но это другая сторона медали, будьте внимательны. Например, оставили вы там бывших собственников, хороших людей, пожить на годик – пока они свой дом например достроят, а вам вроде есть где жить… И получится, что имущество фактически не выбывало из владения продавца, даже если у вас трижды договор аренды есть.

И все эти критерии именно вам необходимо будет доказывать в суде. Так-то вот. Будьте внимательны и должно осмотрительны!

Ну и напоследок

С 01 января 2020 года в Гражданский кодекс РФ внесены изменения, усиливающие положение добросовестных приобретателей! Теперь приобретатель недвижимости, который при ее покупке полагался на данные ЕГРН (выписка о собственнике и об отсутствии арестов и запрещений), считается добросовестным. Презумпция действует, пока в суде не докажут, что он знал или должен был знать о том, что продавец не мог отчуждать имущество.

Ремарка от редактора

Основа этой истории — человеческая жадность и попытка «отжать» то, что тебе по закону не принадлежит. Но иск подается, попытка предпринимается. А вдруг? Желаю всем поменьше таких вот «вдруг» в жизни! Для человека из описанной истории все закончилось благополучно, суды обеих инстанций (первая и апелляция) поддержали добросовестного приобретателя участка.

Спасибо, что прочитали заметку до конца. Буду признателен, если поделитесь ей в социальных сетях!

Делитесь на наших страницах в социальных сетях своими отзывами и комментариями! Подписывайтесь на наши новости и добавляйте сайт в закладки! Каждому подписавшемуся дарим бонус на почту: подробный туристический маршрут в одном из городов Калининградской области! И просто у нас много интересного и полезного!

Небольшие редакторские правки истории: Vladimir Shveda

Автор оригинальной истории: Ирина Долгих, ООО «Эксперт-Юрист»

Фото: pixabay.com